Enviromental, Social und Governance

Immobilieninvestments nach ESG-Kriterien: Warum Mieterstrom zunehmend an Bedeutung gewinnt

Angesichts des Klimawandels und des damit verbundenen Transformationsdrucks sind Immobilien als langfristige Anlageklasse in besonderem Maße dem Risiko hoher Vermögensverluste ausgesetzt – und drohen zu Stranded Assets zu werden. Dieser Gefahr kann im Immobiliensektor durch eine ausgewogene ESG-Strategie begegnet werden, die Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte berücksichtigt. Mieterstrom spielt dabei eine wichtige Rolle und gilt als wertstabilisierender Faktor.
ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft

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Vor dem Hintergrund eines stetig wachsenden Bewusstseins für Nachhaltigkeit und Wirtschaftsethik wird es für Investoren immer wichtiger, ihr Kapital in Unternehmen, Fonds und Immobilien anzulegen, die diese Prinzipien auch einhalten. ESG-Kriterien – die Abkürzung steht für Environmental, Social und Governance – spielen dabei eine zentrale Rolle. Sie werden von Investoren zunehmend herangezogen, um den wahren Wert von Assets zu beurteilen und deren Nachhaltigkeit zu beleuchten. Denn eines ist klar: ESG-Investments sind langfristig sicherer und gelten als stabile Vermögenswerte.

ESG-Kriterien im Immobiliensektor

ESG-Kriterien haben auch in der Immobilienwirtschaft längst Einzug gefunden. Rechtliche Grundlagen hierfür sind der Sustainable Finance Action Plan der EU und insbesondere die Taxonomie- und Offenlegungsverordnung. Mit diesen Regelwerken gibt es nun erstmals verbindliche Kriterien und Klassifizierungen für z.B. Immobilienunternehmen, die sich als nachhaltig bzw. ESG-konform bezeichnen wollen. Dadurch bilden sie die Grundlage für europäische Standards und verhindern, dass jedes Unternehmen oder jede Ratingagentur nach eigenem Gutdünken persönliche ESG-Kriterien definieren kann.   Auch wenn Sozial- und Governance-Aspekte wie Diversität, Barrierefreiheit oder das Engagement für kommunale Infrastruktur und sozialen Wohnungsbau zunehmend Berücksichtigung finden, liegt der Fokus im Immobilienmarkt noch immer stark auf dem Umweltaspekt der ESG-Kriterien. Dieser umfasst Dimensionen wie Klimaschutz, Schutz der Biodiversität und den Umgang mit Ressourcen, insbesondere Energie und Wasser. Gut bewertet werden dementsprechend Gebäude mit beispielsweise dezentraler Energie- und Ladeinfrastruktur, klimaneutraler Wärme, energieeffizientem Gebäudemanagement, nachhaltiger Abwasserentsorgung oder großzügigen Grünflächen, die der Biodiversität zugutekommen.  
ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft

ESG-Anforderungen im Neubau und Bestand

Im Immobiliensektor gelten unterschiedliche ESG-Anforderungen, je nachdem, ob es sich um Neubauten, Sanierungen, spezifische Einzelmaßnahmen an Gebäuden oder Akquisitionen handelt. Diese sind wie folgt festgelegt: Neubauten (errichtet ab 2021): Der Primärenergiebedarf muss 10 % unter den nationalen Anforderungen für ein Niedrigstenergiegebäude liegen. Grundlegende Sanierung: Sanierungen müssen eine Energieersparnis von mindestens 30 % erreichen oder den Vorgaben der nationalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie entsprechen, in Deutschland also dem Gebäudeenergiegesetz. Spezifische Einzelmaßnahmen: Es müssen Maßnahmen gemäß der Taxonomieverordnung ergriffen werden, zu denen beispielsweise Photovoltaikanlagen, Windräder, Verbesserungen der Außendämmung oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge gehören. Akquisition und Eigentümerschaft: Gebäude, die bis Ende 2020 errichtet wurden, müssen ein EPC-Rating der Klasse A aufweisen. Ist dies nicht der Fall, muss das Gebäude in Bezug auf den Primärenergiebedarf zu den besten 15 % eines Landes oder einer Region gehören, um die Anforderungen zu erfüllen.

Mieterstrom als Kernelement der ESG-Strategie

Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Gebäude mit Mieterstrom einen immer größeren Teil von ESG-Immobilienportfolios ausmachen. Mieterstrom ist nicht nur umweltfreundlich, sondern signalisiert auch das Engagement des Unternehmens in den Bereichen Soziales und Governance. Wenn Mieterstromanlagen zudem über eine moderne Wärme- und Ladeinfrastruktur verfügen, gelten sie als zukunftsorientierte Assets mit zwei wesentlichen finanziellen Vorteilen: Erstens sind die Ausgaben für die energetische Sanierung bereits getätigt und fallen in Zukunft nicht mehr an. Zweitens stabilisieren sie den Wert von Immobilienportfolios für die kommenden Jahrzehnte, die zweifellos vom Klimawandel und dem damit verbundenen Transformationsdruck geprägt sein werden. Konkret lassen sich die Vorteile von Mieterstrom-Gebäuden und ESG-Immobilien wie folgt zusammenfassen: Höhere Mieteinnahmen: Nachhaltige Gebäude mit dezentraler Energieinfrastruktur erzielen aufgrund von Mietprämien einen höheren Rohertrag. Die Implementierung von Mieterstrom bietet Unternehmen somit die Chance, sowohl ihren Cashflow als auch den Wert ihrer Immobilien zu steigern. Senkung der Betriebskosten: Die anfänglich höheren Investitionskosten amortisieren sich im Betrieb schneller durch höhere Energieeffizienz und Kosteneinsparungen. Wenige Leerstände: Energieeffiziente Gebäude lassen sich schneller vermieten und weisen geringere Leerstandsquoten auf. Wertstabilität: Da das Angebot an nachhaltigen Immobilien weit hinter der Nachfrage zurückbleibt, wird der derzeitige Nachfrageüberhang als wertstabilisierender Faktor angesehen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Implementierung von Mieterstrom für Immobilienunternehmen eine zukunftssichere Investition und ein wichtiger Schritt zur Fokussierung des Immobilienportfolios auf ESG-Kriterien ist. Das Ergebnis sind nicht nur zufriedenere Mieter, sondern auch eine höhere Immobilienbewertung und ein höherer Erlös beim Verkauf von Teilen des Immobilienportfolios.

Autor: Pablo Santiago

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